「訳あり物件」は売れないのか——再建築不可・共有名義・事故物件の売り方

「うちは訳あり物件だから売れない」——そう諦めてしまう方が、市原市には少なくありません。再建築不可、兄弟と共有名義のまま、家の中は残置物だらけ。実際に不動産会社に断られた経験をお持ちの方もいます。

はっきりお伝えします。訳あり物件は「売れない」のではなく、「売り方が普通の物件と違う」だけです。そして売り方の選択肢を知らないまま動くと、手取りが数百万円単位で変わることがあります。

市原市で多い「訳あり物件」5タイプ

訳あり物件とは、一般の買い手がローンを組んで普通に買う、という流れに乗りにくい物件の総称です。市原市で多いのは次の5タイプです。

① 再建築不可

建築基準法上、幅4m以上の道路に2m以上接していないと建て替えができません。**市原市の旧集落には、接道が1.5mしかない土地や旗竿地が今も残っています。**建て替えできない土地は、当然ながら買い手がつきにくくなります。

② 市街化調整区域

南部の小湊鐵道沿線に多いエリアです。原則として新しく家を建てられないため、買い手が限られます。

③ 共有名義

相続で兄弟3人の共有になったまま、というケース。**全員の同意がなければ売却できません。**誰か1人が反対すれば動けず、さらに次の相続が起きると権利関係は一層複雑になります。

④ 残置物(いわゆるゴミ屋敷状態)

家財がそのまま残っている状態。「片付けてからでないと売れない」と言われ、そこで止まってしまう方が多いパターンです。

⑤ 心理的瑕疵(いわゆる事故物件)

ここは誤解が多いところです。

2021年に国土交通省がガイドラインを出しており、自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として告知不要とされています(事件・事故などは告知が必要です)。

「病院で亡くなった実家だから事故物件だ」と思い込み、必要以上に安く手放してしまう方が実は少なくありません。まず、自分の物件が本当に「訳あり」なのかを確認することが出発点です。

選択肢のひとつ「専門買取」の仕組み

本当に訳ありだった場合、通常の仲介では買い手を見つけにくいことがあります。その場合の選択肢のひとつが、業者による買取です。

いま全国では訳あり物件専門の買取業者が成長しており、東証グロース市場に上場する会社まで出てきました。年間2万件以上の相談を集める会社もある。それだけ「売れなくて困っている人」が多い市場だということです。

買取の3つのメリット

• 現状渡し — 残置物の片付けもリフォームも不要で、そのまま引き渡せる
• 契約不適合責任の免除 — 個人に売ると、引き渡し後に雨漏りやシロアリが見つかった場合に売主が責任を問われることがありますが、業者買取では免除する契約が一般的です
• 早さ — 買い手を探す期間がないため、数週間で現金化できます

デメリットは、価格

買取価格は一般に、仲介で売れる市場価格の6〜8割程度が目安です。業者は再販の利益とリスクを見込むため、どうしても安くなります。

つまり、買取は便利ですが、相場を知らずに飛び込むと安く手放しすぎる可能性があります。買取業者に相談する前に、「仲介ならいくらで売れるのか」を知っておくべきです。

仲介か買取か——3つの判断軸

使い分けの判断軸は、時間・価格・手間の3つです。

状況	向いている売り方
相続税の納税期限が迫っている	買取(スピード優先)
遠方で管理できない・手間をかけられない	買取
時間をかけても高く売りたい	仲介
立地が良く、リフォーム前提の買い手や投資家が見込める	仲介

再建築不可でも立地が良ければ、リフォーム前提の買い手や投資家に仲介で売れるケースは市原市でも実際にあります。「訳あり＝買取しかない」ではありません。

見落とされがちな「隣地への売却」

もうひとつ、忘れられがちな選択肢が隣地の方への売却です。

再建築不可の土地でも、隣の方が買えば敷地が広がり、接道の問題も解決します。第三者には値段がつきにくい土地に、隣地の方なら価値を感じてくれることがある。これは地元を歩いている会社でなければ動けない売り方です。

選択肢を並べて比較することが、いちばんの近道

訳あり物件の売却で大事なのは、最初に全部の選択肢を並べて比較することです。

私たちは市原市の地元会社として、仲介で売った場合の査定額と、買取に出した場合の目安を並べてご提案しています。残置物の撤去や解体の手配までワンストップで対応した実例もあります。

そして、比較した結果「今は売らないほうがいい」なら、そうお伝えします。売らなくて済むなら、それが一番いいからです。

**ただし、放置だけは選択肢になりません。**空き家のまま傷めば価値は下がり続け、固定資産税は毎年かかります。動くなら、選択肢が多く残っている早いうちです。

まとめ

• 市原市で多い訳ありは再建築不可・市街化調整区域・共有名義・残置物・心理的瑕疵の5タイプ。思い込みのケースもある
• 専門買取は現状渡し・契約不適合責任免除・早さが強み。ただし価格は市場の6〜8割が目安
• 時間・価格・手間の3軸で使い分け、隣地売却も含めて選択肢を並べて比較する

「他社で断られた」「訳ありかどうか分からない」というご相談こそ、遠慮なくお寄せください。まずは「仲介ならいくらか」を知るところからです。