その不動産会社選び、たぶん間違っています——査定額だけで選ぶと起きること

市原市で不動産を売ろうとしている方に、ひとつだけ言わせてください。

「高く売れます」「早く売れます」「ストレスなく売れます」——この言葉を一番最初に言う不動産会社は、正直かなり危ないです。

今すぐ売る予定のない方も、いつかその日が来たときのために、この記事の内容だけは覚えておいてください。

最も多い失敗は「査定額だけで会社を選ぶこと」

不動産売却で一番多い失敗は、査定額の高さだけで不動産会社を選ぶことです。

具体的に考えてみましょう。ご自宅の売却を検討し、3社に査定を依頼したとします。

• A社: 2,800万円
• B社: 2,400万円
• C社: 2,000万円

どこに依頼しますか。ほとんどの方がA社を選びます。当然の心理です。しかし、これが大きな間違いの入口になります。

査定額は「売れる価格」ではありません

大前提として、**不動産の査定額は、売れて初めて金額が決まります。**売れなければ、その価格にはなりません。

A社に依頼した数か月後、こう言われます。

「申し訳ありません、2,800万円では売れそうにありません。400万円お値下げしませんか」

納得できないのが普通です。2,800万円で売れると言われたから依頼したのですから。しかし会社側の説明はこうです。

「2,800万円で”売れる”ではなく、2,800万円から”売り出しましょう”とお伝えしました」

そして、値下げは一度では終わりません

2,400万円に下げて、さらに数か月後。

「近隣で似た物件がもっと安く出ていまして、比べられると2,400万円では厳しそうです。2,000万円にしませんか」

ここでようやく気づきます。最初からC社が提示していた2,000万円と同じではないか、と。

しかも問題はそれだけではありません。**売り出しから何か月も経ち、何度も値下げした物件は、買い手から「売れ残り」に見えます。**結果として、C社の2,000万円よりさらに安くなってしまうことすらあります。

なぜ、そんなことが起きるのか

理由はシンプルです。

不動産会社にとって一番大きなビジネスチャンスは、売ることよりも先に「預かること」だからです。

媒介契約さえ結んでしまえば、あとは値下げをお願いすればいい——そう考える会社が実際に存在します。査定額が高いほど依頼したくなる、という心理を利用した手法です。

同じ市原市でも、内房線の駅からの距離、道路付け、建物の状態によって売れる価格は全く違います。ちはら台や国分寺台のような計画的な住宅地と、小湊鐵道沿線の郊外では、売れ方そのものが違うのです。

築年数だけで、建物の価値は決まらない

もうひとつ、知っておいていただきたいことがあります。

築30年経っていても価値のある建物はたくさんあります。逆に築20年でも、正直、価値がほとんど残っていない建物もあります。

人間でも、同じ50歳でも人によって全く違います。家も同じで、建てられたときの強度も違えば、その後のメンテナンスの頻度も違う。外から見てとても綺麗でも、見えない床下でシロアリが進んでいるケースもあります。

価格を左右するのは「見えないところ」

床下、屋根、雨漏りの跡——普段見えないところこそが、価格を左右します。

私たちは25年間、300件以上の売却と、その何倍もの数の建物をこの市原市で見てきました。それでも見た目だけでは分からない部分があるため、必要に応じて既存住宅状況調査(インスペクション)——建物の専門家による診断を入れ、床下や屋根裏の状態まで確認したうえで売却戦略を立てます。

築年数は経っているけれど、まだまだ丈夫な家。その反対に、築年数は浅いけれど、すぐに手を入れないといけない家。それを見抜けないまま売却すると、本来は守れたはずの価値を、自分で捨ててしまうことになります。

不動産売却は、一度売ったらやり直しがききません。

なぜ、ここまで説明する会社が少ないのか

理由は非常にシンプルで、難しいからです。

建物をきちんと評価するには、もともとの構造、施工の状態、時間とともに劣化している箇所、その後の修繕履歴まで見なければ、今の価値は分かりません。

それをやらずに「この辺りの相場はこのくらいですよ」という単純な指標だけで決めている会社が少なくありません。つまり**「売れるかどうか」ではなく「今いくらなら媒介の話がまとまりそうか」**という大雑把な基準です。

それは、売主自身のリスクになります

売った後に「そんな話は聞いていない」「修繕が必要だなんて知らなかった」と買主から言われるトラブルは、実際に多くあります。

売主には契約不適合責任といって、売った後も一定期間、建物の不具合について責任を問われる仕組みがあります。売る前に建物の状態を正しく把握しておくことは、売主自身を守ることでもあるのです。

「一人で判断しなければならない」方が増えています

配偶者が亡くなった。子どもは東京や千葉市にいる。近くで相談できる人がいない。

市原市では特に、東京在住のお子さんが実家を相続するケースが本当に多いのが実情です。そういう状態で、不動産会社の言うことをそのまま信じてしまう。

だからこそ、最初に会う相手が非常に重要になります。営業マンなのか、それとも建物と地域を診断できる専門家なのか。

失敗しないための3つの基準

会社を選ぶとき、確認していただきたいのは次の3つだけです。

1. なぜこの価格なのか、根拠をきちんと説明できる会社か
2. 建物の状況について具体的に話ができる会社か
3. 売却以外の選択肢も提示してくれる会社か

この3つが揃っていれば、大きく間違えることはありません。

3つ目が、いちばん見落とされます

実は、売らなくていいのに「売るしかない」と誤解している方が意外といます。

たとえば住宅ローンでボーナス払いを選んでいた方。ボーナスが減って払えない、もう家を売るしかない——。しかし金融機関に相談すれば、支払い条件を変更してローンを払い続けられるように変えられることもあります。

売りたいわけではないのに、「売らなきゃ」という誤解のまま進んで大きな損失を被る。これは避けられる失敗です。ほかにも、賃貸に出す、リフォームして住み続けるなど、道はいろいろあります。そのうえで売却が最善なら、全力でサポートします。

焦っているときほど、判断を間違えます

最後にお伝えしたいことがあります。

不動産売却は「今すぐ売らなきゃいけない」と思っているときほど、判断を間違えやすいのです。

売ると決める前に、一度整理する。「売るための相談」ではなく、売ったほうがいいのか、売らないほうがいいのか、どうしたらより良くなるのか——それを判断するための時間を取ってください。

まとめ

• **査定額の高さだけで会社を選ばない。**査定額は「売れる価格」ではない
• 何度も値下げした物件は「売れ残り」に見え、結果的にもっと安くなる
• **築年数だけで建物の価値は決まらない。**見えない部分こそが価格を左右する
• 会社選びは①価格の根拠 ②建物の話 ③売却以外の選択肢の3点で確認する

高く売れるかどうか、後悔しないかどうか。そこを一緒に考えるところから始めましょう。