貸している家・アパートは売れる？オーナーチェンジ売却の基本

親から引き継いだ貸家、若い頃に建てたアパート。「入居者がいるから、売るならまず退去してもらわないと」——そう思っていませんか。

**その必要はありません。**賃貸中の家やアパートは、入居者がいるまま「オーナーチェンジ」で売却できます。

高齢になって管理がしんどくなった、相続したけれど大家業はできない。こうしたご相談は市原市でも増えています。オーナーチェンジは、その現実的な出口です。

オーナーチェンジの仕組み

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態のまま、物件の所有者＝大家さんだけが変わる売却です。

ポイントは、賃貸借契約が法律上そのまま新しいオーナーに引き継がれること。入居者は退去する必要がなく、家賃の振込先が変わるだけです。

入居者の同意は不要です

所有者の変更そのものに、入居者の同意は必要ありません。もちろん、決済後に「オーナーが変わりました」という通知はきちんと行います。

また、お預かりしている敷金の返還義務も新オーナーに引き継がれます。そのため、売買のときに敷金相当分を精算するのが実務上の一般的な流れです。

売主側の3つのメリット

• 家賃収入を受け取りながら売却活動ができる
• 退去交渉や立ち退き料が不要
• 内覧対応の負担がない — 室内の内覧が基本的にできないぶん、外観と書類で判断されるため、居住中の自宅売却のような手間がかかりません

入居者に迷惑をかけずに売れる、というのがオーナーチェンジの本質です。

価格は「利回り」で決まる

賃貸中の物件は、自宅とは価格の物差しが違います。

• 自宅 = 「住みたい人がいくら出すか」
• 収益物件 = 「投資家が家賃収入に対していくら出すか」＝利回り

表面利回りの計算例

もっともシンプルな表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格です。

家賃が月5万円の貸家なら、年間家賃収入は60万円。これを、

• **利回り10%**で評価する買い手なら → 600万円
• **利回り8%**で評価する買い手なら → 750万円

という値付けになります(あくまで計算例です)。この仕組みを知っているだけで、査定書の見え方が変わります。

家賃が相場より安いと、評価は伸びにくい

長く住んでいただいている入居者の家賃が、今の相場よりかなり安いままというケースはよくあります。この場合、実際の家賃で計算されるため評価は伸びにくくなります。

空室なら「実需向け」という選択肢も

逆に空室があるなら、戦略が分かれます。

• 入居者を埋めてから、収益物件として売る
• 空室のまま、自分で住みたい人向け(実需向け)として売る

戸建ての貸家であれば、空室のタイミングで住宅として売るほうが高くなることも多いのが実情です。

五井や八幡宿の駅徒歩圏なら賃貸需要も実需も強く、郊外の戸建てなら実需向きが多い。市原市の中でも、答えはひとつではありません。ここの見極めこそ、地元で賃貸需要を知っている会社の出番です。

売る前に整える「書類3点セット」

売ると決めたら、次の3つを揃えてください。

1. レントロール — 各部屋の家賃、契約日、敷金などの一覧表
2. 賃貸借契約書
3. 修繕履歴 — 屋根や外壁をいつ直したか、設備をいつ替えたか

この3つが揃っている物件は、買い手が安心して値付けできるため、売却がスムーズに進みます。

2つの注意点

① 家賃の滞納

滞納があると評価が大きく下がります。売る前に整理しておくべきポイントです。

② 入居者への配慮

売却活動中には、外観の写真を撮ったり、買い手が外から見に来たりします。入居者を不安にさせないよう、進め方は丁寧に設計する必要があります。

ここを雑にやると退去につながり、かえって計画が崩れます。

税金は必ず専門家に確認を

売却益が出れば譲渡所得税の対象になりますし、賃貸経営をされていた方は消費税の課税事業者かどうかで扱いが変わる場合もあります。物件と経営状況によって本当に個別なので、税理士への確認が必須です。私たちも連携してサポートします。

売り時は「大規模修繕の前か、後か」

建物は毎年古くなり、大規模修繕の時期が近づくほど買い手は値引きを見込みます。

「次の外壁塗装をやる前に売るか、やってから売るか」は大きな分かれ道です。修繕の見積もりを取る前に、一度売却価格と比べてみてください。数字を並べれば、答えは意外とはっきり出ます。

まとめ

• 入居者がいるままオーナーチェンジで売却できる。契約も敷金も新オーナーに引き継がれる
• 価格は利回りで決まるため、家賃と空室の状態が評価を左右する
• レントロール・賃貸借契約書・修繕履歴の3点を整え、入居者に配慮しながら進める

賃貸中でも査定は無料です。レントロールがなくても、家賃と間取りが分かればまず概算をお出しできます。